Звоните нам:
+7 (495) 135-30-01
 
 
Критические дефекты!

трещина в доме

            
IMG_0421
 
DSCN0051
 

 6

 1

 16

 20

 

 

 

 

 

Оценка стоимости дома

Объект экспертизы

Индивидуальный жилой дом

Месторасположение объекта

МО, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

Цель экспертизы

Оценка стоимости дома с участком в 15 соток

 

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ

 Влияние общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе на рынок недвижимости:

С начала 2014 года и по настоящее время рынок недвижимости Москвы и России в целом находится под давлением геополитических и макроэкономических факторов. Конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с западными странами, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – все эти обстоятельства отрицательно повлияли на недвижимость. Цены на недвижимость снизились, активность покупателей также в целом снизилась (за исключением кратких периодов ажиотажного спроса во время резких скачков курса рубля).

 На протяжении 2014 года внешние факторы успели дважды вызвать ажиотажный спрос на недвижимость. Первая волна ажиотажа пришлась на начало 2014 года и длилась с января по середину апреля. Такова была реакция людей на ситуацию с присоединением Крыма и ухудшение отношений с западным миром. Тогда в равной мере повысилась активность как инвестиционных покупателей, так и людей, поспешивших побыстрее купить квартиру для жизни и решить квартирный вопрос.

Вторая волна ажиотажа на рынке недвижимости стала зарождаться в ноябре и достигла своего апогея в декабре 2014 года на фоне беспрецедентного обвала рубля. Она оказалась даже более сильной и более эмоциональной, чем первая, но, видимо, она станет и более краткосрочной. По сути, рынок недвижимости захлестнула та же паника, что и все другие товарные рынки, и большинством людей двигало желание купить хоть что-нибудь, чтобы спасти деньги.

Ситуация на московском рынке недвижимости ухудшилась не только относительно докризисных 2006-2007гг., но даже по сравнению с достаточно сложными 2010-2011 гг. Экономический рост в России практически полностью исчез, соответственно, стагнируют доходы бизнеса и населения. Из-за геополитических проблем из страны высокими темпами уходит капитал (в 2014г. отток составил $115 млрд).

Снижению спроса способствуют и высокие ипотечные ставки. По западным меркам, ипотека в России была дорогой всегда, однако в 2011- 2012 гг. и отчасти в 2013 г. наблюдались попытки удешевления этого продукта. Сейчас тренд сменился на противоположный: ограничение доступа российских банков на западные финансовые рынки из-за санкций приводит к недостатку ликвидности в отечественной экономике, росту стоимости фондирования для банков и, соответственно, ставок по кредитам для населения. Вопрос о том, насколько и когда именно подорожает ипотека, остается открытым, но подешеветь в таких условиях она точно не сможет.

 Впрочем, сейчас внутренние факторы рынка недвижимости, вроде баланса спроса и предложения, не являются определяющими. На первый план вышла геополитическая ситуация, от которой теперь во многом зависит состояние отечественной экономики, а значит, и рынка недвижимости. Спрогнозировать развитие событий в геополитической сфере не представляется возможным – они во многом носят форс- мажорный характер, однако ясно, что в ближайшие годы ситуация безоблачной не будет.

Основные макроэкономические показатели:

В июле 2015 года инфляция резко ускорилась относительно значений, зафиксированных в предыдущие месяцы текущего года. За отчетный месяц потребительские цены в среднем выросли на 0,8%, оказавшись при этом ниже ожиданий экспертов. Ускорение роста цен было обусловлено единовременной индексацией регулируемых тарифов, которая в отчетном месяце составила 7,1% (против 2,8% в июле 2014 года). По расчетам, индексация тарифов объясняет порядка 0,6 п.п. прироста потребительских цен в июле текущего года. При этом цены на продовольственные товары продолжили снижаться в отчетном месяце (на 0,3%), что позволило частично компенсировать влияние значимого роста тарифов на ИПЦ.

Накопленная за семь месяцев 2015 года инфляция равнялась 9,4% против 5,3% в январе-июле прошлого года. Вслед за увеличением месячных показателей прироста было зафиксировано ускорение инфляции в годовом выражении (до 15,6% против 15,3% в июне). Напомним, что в феврале - марте текущего года был побит рекорд по инфляции, установленный в период мирового продовольственного кризиса 2007-2008 гг. Тогда максимальный прирост потребительских цен был равен 15,1%, а в период мирового экономического кризиса 2008-2009 гг. темпы прироста цен, увеличившиеся на фоне девальвации, не превышали 14,1%. В начале текущего года инфляция составила 16,9%. В ближайшие месяцы мы ожидаем замедления инфляции в годовом выражении за счет эффекта высокой базы в осенние месяцы прошлого года. В то же время, по всей видимости, тенденция к снижению годовой инфляции будет менее выраженной в условиях значимого ослабления рубля, наблюдавшегося в последний месяц. Ощутимое снижение инфляции относительно текущих значений возможно только в ноябре- декабре текущего года, однако возросшая неопределенность на валютном рынке затрудняет прогнозирование инфляции на данный период. Что касается оценок инфляции на ближайшие месяцы, здесь также присутствуют определённые риски, которые могут потребовать пересмотра прогноза. Так, в середине августа было принято решение об ужесточении продовольственных антисанкций со стороны России в отношении ряда стран. Пока сложно оценить влияние данного фактора на продовольственную инфляцию. Отметим, что в настоящий момент мы ожидаем продолжения тенденции к снижению цен на продукты питания, где основной вклад по-прежнему будет вносить падение цен на фрукты и овощи, а также крупы и бобовые. Напомним, что в конце прошлого – начале текущего годов данные категории товаров подорожали наиболее значительно. Таким образом, сейчас наблюдается коррекция цен, которая будет продолжаться вплоть до октября текущего года (при относительной стабилизации валютного рынка). В июле 2015 года базовый индекс потребительских цен составил, как и месяцем ранее, 0,4% против 0,6% в июле прошлого года. В годовом выражении базовая инфляция замедлилась до 16,5% против 16,7 месяцем ранее. Напомним, что зафиксированная по итогам первого квартала 2015 года базовая инфляция (17,8%) представляла собой максимальное значение за весь период публикации данных о динамике БИПЦ (с 2003 года). Показатель базовой инфляции, очищенной от сезонности, достигший пикового уровня в январе 2015 года (3,3%), в последующие месяцы ощутимо снизился – до 0,6% в июне и 0,5% в июле текущего года. Наиболее наглядно поведение показателей, отражающих динамику монетарной инфляции, представлено на графике, описывающем движение индексов потребительских цен на непродовольственные товары: (без бензина и табачных изделий) и платные рыночные услуги. По итогам 2014 г. рост ВВП РФ составил лишь 0,6%, при этом в 4к рост составил 0,4% г/г. Прогнозы на 2015 г. предполагают сокращение экономики от 2,5-3,0% (МЭР) до 5% (ЕБРР) и более. ЦБ РФ не ожидает улучшения ситуации раньше 1 квартала 2016 г. Долгосрочные перспективы российской экономики еще более неопределенны: базовый прогноз МЭР предполагает рост ВВП на 2,8% в 2016 г., ЦБ РФ прогнозирует, что в 2016 г. экономика РФ сократится еще не менее чем на 1%. Фактически, общим местом всех прогнозов сейчас является лишь то, что экономические и политические санкции против РФ будут сохранены как минимум до 2017 г. В январе-феврале 2015 г. промышленное производство сократилось на 0,4% г/г, инвестиции в основной капитал упали на 6,4% г/г, оборот розничной торговли сократился на 6,1% г/г – падение было зарегистрировано впервые с 2009 г. После экстренного повышения ключевой ставки до 17% в декабре 2014 г. ЦБ РФ дважды в течение 1к корректировал ставку вниз. На фоне неопределенности в экономике краткосрочные ставки доходностей по облигациям росли сильнее и превысили доходности более длинных инструментов. ОФЗ торгуются с доходностью ниже ключевой ставки ЦБ РФ, а среди корпоративных бумаг преобладают облигации со сроком до погашения/оферты в пределах 2 лет. Отмена валютного коридора и фактическое прекращение интервенций ЦБ в ноябре 2014 г. привели к резкому обесценению рубля, усилив эффект падения нефтяных цен. По итогам 2014 г. курс рубля к доллару снизился на 72%, максимальное падение превышало 100%. В 1к15 рубль замедлил падение относительно доллара США до 2,5%, поддержку российской валюте оказала и растущая нефть (+19% с минимума в январе 2015 г.). Инфляция начала ускоряться еще в конце 2014 г. в ответ на девальвацию рубля, и в январе-феврале 2015 г. потребительские цены продолжали расти рекордными темпами: инфляция за январь составила 3,9%, за февраль – 2,2%. В годовом выражении инфляция достигла отметки 16,7%. Индекс потребительской уверенности в 4к упал до отметки -18% – впервые с 2009 . Падение цен на нефть, резкая девальвация рубля и усиление неопределенности в конце прошлого года обусловили существенное ухудшение потребительских ожиданий: в IV кв. 2014 г. индекс потребительской уверенности упал на 11 п.п. по сравнению с III кв. В январе-июне 2015 г. реальная зарплата упала на 8,5%, а реальные располагаемые доходы снизились на 3,1% в годовом сопоставлении. При этом индекс потребительской уверенности во II кв. дополнительно снизился на 5 п.п. относительно IV кв. Резкое сокращение реальных доходов и дальнейшее ухудшение ожиданий обусловили негативную динамику потребления: розничный товарооборот в январе-июне упал на 8,0% в годовом сопоставлении, а объем платных услуг населению – на 1,5%. Социально-экономическая дифференциация населения в первом полугодии 2015 года несколько снизилась относительно аналогичного периода годом ранее. Так, коэффициент Джини составил 0,396 против 0,412, тогда как коэффициент фондов снизился до 13,8 против 15,5. 19 Что касается использования доходов населения, в январе-июне 2015 года снизилась доля средств на покупку товаров и услуг – до 74,2% против 77,2% за аналогичный период годом ранее. Доля сбережений, напротив, заметно выросла (до 13,6%) относительно значений, зафиксированных в первом полугодии 2014 года (5,6%). При этом доля организованных сбережений во вкладах и ценных бумагах составила за отчетный период 4,4% против -0,4% годом ранее. Напомним, что на протяжении большей части прошлого года доля организованных сбережений уверенно снижалась, что было обусловлено ростом недоверия к российской банковской системе на фоне участившихся отзывов лицензий у банков, санкций по отношению к отдельным банкам и масштабной девальвацией рубля. В сложившейся ситуации население предпочитало другие формы сбережения средств, в частности, покупку валюты и недвижимости. Статистика за последние месяцы показывает, что доверие к банковской системе начинает восстанавливаться, и население активно наращивает рублевые средства на счетах в коммерческих банках. Показатель, характеризующий изменение средств на руках у населения, составил в январе-июне -2,7% против -0,3% годом ранее, а доля средств на оплату обязательных платежей снизилась до 10,8% против 11,8%. Доли средств на покупку валюты снизилась по сравнению с первым полугодием прошлого года с 5,7% до 4,1%.

 

 

ОСНОВНЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 Этапы оценки (Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки) Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

 а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

 д) составление отчета об оценке.

В общем случае, для оценки стоимости недвижимости применяются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода состоит из следующих этапов:

 1. Оценивается стоимость земельного участка как незастроенного. Если участок арендован, то оценивается стоимость прав его аренды.

 2. Оценивается полная стоимость воспроизводства или полная стоимость замещения существующих улучшений.

 3. Оцениваются все виды износа имеющихся улучшений. Общая сумма накопленного износа вычитается из полной стоимости улучшений для получения их стоимости воспроизводства (замещения).

4. Стоимость земли и стоимость воспроизводства (замещения) улучшений складываются для получения величины стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

 В рамках затратного подхода, обычно принято выделять четыре метода оценки полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости:

Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 31 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в специальных информационно- аналитических сборниках (Бюллетень «КО – ИНВЕСТ» и Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости – УПВС).

Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.

Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования, необходимых для строительства и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика. Этот метод является наиболее точным, но очень трудоемким и, соответственно, весьма дорогостоящим. Метод «50х50». Этот метод применим к некоторым (достаточно распространенным) объектам недвижимости (например, дачи, загородные коттеджи, гаражи), при строительстве которых подрядные строительные организации предусматривают равенство затрат на заработную плату и механизмы с одной стороны, и стоимости строительных и отделочных материалов, с другой стороны. Таким образом, полная стоимость воспроизводства (замещения) объекта определяется как удвоенная величина стоимости используемых при строительстве материалов. Несмотря на то, что этот метод весьма упрощенный, но для определенной категории объектов он дает удовлетворительные результаты.

 Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью). Аналогично, собственник не продаст свою недвижимость по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов. При оценке недвижимости с позиции доходного подхода, к доходам от использования объекта недвижимости относятся поступления арендной 32 платы от арендаторов объекта, и текущая стоимость выручки от будущей перепродажи объекта недвижимости. Необходимо понимать, что эти доходы – прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово - экономическое состояние как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится. В рамках доходного подхода к оценке недвижимости обычно принято выделять два основных метода оценки:

 1. Метод капитализации дохода.

 2. Метод дисконтирования денежных потоков.

Суть этих методов состоит в том, чтобы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.

Ставка капитализации (дисконтирования) определяется оценщиком в соответствии с существующими методиками.

Метод капитализации дохода определяет величину стоимости объекта недвижимости по простой формуле:

V=NOI / R, где

 V – стоимость NOI – величина чистого операционного дохода (обычно, за год)

 R – ставка капитализации, определенная оценщиком.

 Этот метод используется, когда имеется достаточно данных для прогнозирования денежного потока, текущий денежный поток примерно равен будущим денежным потокам, ожидаемые темпы роста денежного потока умеренны или предсказуемы. Данный метод наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными, предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтированных денежных потоков состоит из следующих этапов:

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

 3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.

4. Прогноз и анализ расходов.

5. Прогноз и анализ инвестиций.

6. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

 Этот метод используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет. Другими словами, метод более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

 Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Применение сравнительного подхода основано на предположении, что осведомленный, разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем цена приобретения (предложения) на том же рынке другого объекта недвижимости, имеющего аналогичную полезность. При практическом применении сравнительного подхода рассматриваются аналогичные оцениваемому объекты недвижимости, которые были проданы или, по крайней мере, предложены на продажу. Затем делаются поправки (корректировки) на различия, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами, т.к. очень трудно найти два абсолютно похожих объекта. Скорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта, если бы он предлагался для продажи на открытом, конкурентном рынке.

 В рамках сравнительного подхода можно выделить два метода:

1. Метод сравнительного анализа продаж.

2. Метод валовой ренты.

Метод сравнительного анализа продаж заключается в следующем:

1. Выявление недавних продаж (или предложений к продаже) аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.

2. Проверка информации: - выявление условий (учитывать сделку можно, если одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям). 3. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот. Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

МВР — это отношение продажной цены объекта недвижимости к валовому доходу от сдачи ее в аренду за определенный период (месяц, квартал, год). Таким образом, зная цену продажи на рынке и валовой рентный доход для аналога объекта оценки, можно 34 посчитать МВР. Стоимость оцениваемого объекта определяется умножением МВР на валовой доход за соответствующий период от сдачи (возможно, предполагаемой) в аренду объекта оценки. Данный метод достаточно прост и часто используется в оценочной практике. Преимущество сравнительного подхода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность. Для реализации данного подхода необходима достоверная и детальная рыночная информация по группе объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому.

                  

 

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАТРАТНОГО И ДОХОДНОГО ПОДХОДОВ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

 

Для целей настоящей оценки Исполнитель решил не использовать затратный подход, так как затратный подход наиболее успешно используется при оценке переоборудованных, эксклюзивных, раритетных автомобильных транспортных средств, их комплектующих. Кроме того, федеральный стандарт оценки ФСО №7 рекомендует оценщикам применять затратный подход для оценки объектов недвижимости - объектов капитального строительства, но не их частей (жилых и нежилых помещений).

От использования доходного подхода для оценки рыночной стоимости жилого дома исполнитель также решил отказаться, так как доходный подход основан на предположениях и прогнозах о величинах будущих доходов и расходов и представляет собой опосредованный способ расчета арендной ставки. Исполнитель считает, что применение методов доходного подхода при расчете рыночной стоимости жилого дома в данном случае приведет скорее к искажению величины итоговой стоимости объекта оценки, нежели к ее уточнению.

Исполнитель считает, что в таких условиях (оценка типичного объекта на развитом рынке) следует использовать прямое рыночное сравнение, то есть проводить оценку сравнительным подходом. Оценка сравнительным подходом опирается на непосредственную рыночную информацию, достаточную по своему количеству и качеству для проведения объективной оценки, и не использует опосредованных данных и методов расчета, присущих доходному подходу. Решение применить сравнительный подход также основано на рекомендациях федерального стандарта оценки ФСО №7, где сказано, что помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей.

 

 

ОЦЕНКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемое арендное помещение

В процессе реализации 1-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж для определения рыночной стоимости жилого дома, оцениваемого недвижимого имущества Исполнитель анализировал информацию следующих источников:

Информационные порталы Internet: dmitrov.cian.ru; besthomes.ru; realty.dmir.ru.

В указанных выше источниках Исполнителем были изучены предложения к продаже объектов офисной недвижимости, расположенных в Московской области, выставленных на продажу в феврале 2017 г. На основе анализа Исполнитель выявил объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемыми объектами недвижимости, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости.

В процессе реализации 2-го этапа применения метода прямого сравнительного анализа продаж Исполнитель обобщил и уточнил информацию по объектам-аналогам. Были выделены элементы сравнения, по которым сравнивался оцениваемый объект недвижимости с объектами-аналогами.

В качестве единицы сравнения исполнитель выбирает удельный показатель –ставку за 1 кв.м. помещения, выраженную в рублях, т.к. это стандартная мера площади, принятая в РФ и на рынке недвижимости.

Результаты реализации 1-го и 2-го этапов представлены в таблице ниже, где отражены характеристики отобранных аналогов и элементы сравнения, по которым осуществляется сопоставление оцениваемого объекта недвижимости и объектов-аналогов.

Характеристики местоположения Объекта

Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

Наименование

Характеристика

Месторасположение

Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье, уч. 77

Градостроительная зона и соответствие зонированию

Объект расположен в коттеджном поселке

Типичное использование окружающей недвижимости

Жилая

Обеспеченность инженерной инфраструктуры

Объект обеспечен всеми необходимыми центральными коммуникациями, кроме газа

Транспортная доступность

до МКАД 46 км по Дмитровской магистрали

Состояние окружающей среды (локальное)

Благоприятная экологическая обстановка

Привлекательность месторасположения

Хорошая

 

Технические характеристики помещения

Наименование

Характеристика

Тип здания

Жилое, незаконченное строительство

Год постройки

2013

Физический износ здания, определенный оценщиком на дату оценки, %

Основное строение (литера А) – 4; пристройка (А1) – 4.

Количество этажей

Двухэтажное

Общая площадь, м2

188,5

Жилая площадь, м2

52,4

Высота потолка, м

3

Конструктивные характеристики:

 

Фундамент

Свайно-монолитный

Стены

Газосиликатные блоки

Кровля

Мягкая черепица

Наружная отделка

Имитация бруса с утеплением минеральной ватой

Внутренняя отделка

Нет

Оконные проемы

Деревянные стеклопакеты

Входная дверь

Деревянная с остеклением

Ограждение периметра участка

Нет

Строения и сооружения

Нет

Внутреннее инженерное оборудование:

 

Газ

Нет

Водоснабжение

Есть

Канализация

Септик Топас-8

Электроосвещение

Есть

Площадь земельного участка

15 соток

 

 

Экспликация помещений

Этаж

Литера помещений

№ по плану

Характеристики помещений

Общая площадь основная, м. кв.

Высота, м

1

а

1

Терраса

-

 

1

А1

2

Помещение

40,5

3,10

1

А

3

Прихожая

5,0

3,00

1

А

4

Котельная

5,4

 

1

А

5

Холл

15,3

 

1

А

6

Жилая

11,8

 

1

А

7

Кухня-гостиная

37,5

 

2

А

8

Холл

21,9

2,51

2

А

9

Жилая

12,7

 

2

А

10

Жилая

12,8

 

2

А

11

Жилая

15,1

 

2

А

12

Санузел

10,5

 

Итого основная общая площадь, м. кв.

188,5

 

 

Сначала оценивается участок земли как незастроенный. Для проведения оценки земельного участка методом сравнительного анализа продаж были выбраны следующие аналоги:

Аналог 1. Земельный участок площадью 748 м2, в готовом коттеджном посёлке Екатерининское подворье, находится в 46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и в 52 км по Ярославскому шоссе. В перечень коммуникаций входит: Вода (артезианская скважина), Электричество, Канализация. Статус земель - под дачное строительство. Возможна регистрация для проживания. Цена предложения 629 000 рублей.

Аналог 2. Земельный участок 15 соток, земли сельхозназначения (СНТ, ДНП). Готовый коттеджный посёлок Екатерининское подворье находится в 46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и в 52 км по Ярославскому шоссе. Электричество есть. Цена предложения 330 000 рублей.

Аналог 3. Земельный участок 8 соток, в готовом коттеджном посёлке Екатерининское подворье, находится в 46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе и в 52 км по Ярославскому шоссе. В перечень коммуникаций входит: Вода (артезианская скважина), Электричество, Канализация. Статус земель - под дачное строительство. Цена предложения 176 000 рублей.

 

№ п/п

Характеристики (элементы сравнения)

Оцениваемый объект

Аналог №1

 

Аналог №2

 

Аналог №3

 

1

Объект

Земельный участок по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье, уч. 77

Земельный участок по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

 

Земельный участок по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

 

Земельный участок по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

 

2

Цена предложения, руб.

 

629 000

 

330 000

 

176 000

 

3

Поправка на уторговывание, %

 

5

 

5

 

5

 

4

Цена предложения с учетом
поправки на уторговывание, руб.

 

597 550

 

313 500

 

167 200

 

5

Площадь земельного участка, сотка

15

7,5

5

15

0

8

5

6

Дата предложения

 

Февраль 2017г.

 

Февраль 2017г.

 

Февраль 2017г.

 

7

Тип участка

Застроенный земельный участок, оценивается как незастроенный

Незастроенный земельный участок

 

Незастроенный земельный участок

 

Незастроенный земельный участок

 

8

Категория земель

Земли населенных пунктов

Земли населенных пунктов

 

Земли населенных пунктов

 

Земли населенных пунктов

 

9

Разрешенное использование участка

ИЖС

ДНП

 

ДНП

 

ДНП

 

10

Характеристика места расположения

Коттеджный поселок

Коттеджный поселок

 

Коттеджный поселок

 

Коттеджный поселок

 

11

Расстояние от МКАД, км

46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

 

 

46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

 

46 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

 

12

Коммуникации в доме

Вода, электричество, канализация на участке

Вода, электричество, канализация по границе

10

Электричество

-5

Вода, электричество, канализация по границе

10

13

Цена предложения за 1 сотку. общей площади аналога, руб.

 

79 673,3

 

20 900

 

20 900

 

14

Скорректированная стоимость за 1 сотку общей площади дома, руб.

 

87 641

 

19 855

 

22 990

 

15

Удельный вес

 

0,25

0,25

0,25

16

Согласование результатов

 

21 910

4 964

5 748

Итого рыночная стоимость, руб./сотка

32 622

Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

489 330

 

 

 

Для проведения оценки вклада дома в стоимость совокупного объекта недвижимости (дом + земельный участок) выбранным методом оценки были выбраны следующие аналоги для объекта оценки:

Аналог 1. Коттеджный поселок "Ульянки - Вилладж". Поселок расположен в 37 км от МКАД по Дмитровскому шоссе в живописном месте в районе городов Яхрома и Дмитров, недалеко от Яхромского водохранилища. Отличный дом (коробка) по индивидуальному проекту. Участок отмежеван, в собственности. 180 м2 общая площадь, 2 этажность, кирпичный дом, в доме санузел, 12 соток, садоводство назначение, есть электричество, нет водоснабжения, есть газ. Цена предложения 2 950 000 рублей.

Аналог 2. Дмитровский район, КП Екатерининское Подворье. 2-х этажный дом, площадью 175 кв. м. с частичной внутренней отделкой (утеплена крыша, сделана шумоизоляция межэтажного перекрытия, разведено отопление, сделана стяжка пола первого этажа, некоторые перегородки) участок 15 соток, огорожен забором. на участке находится беседка и навес на 2а/м. Тип земли-садоводство, материал дома-          деревянный, санузел     в доме, канализация, водоснабжение и электричество есть. Цена предложения 4 800 000 рублей.

Аналог 3. ш. Дмитровское, 35 км, д. Пески. Двухэтажный жилой дом 130 кв. м. из кирпича с участком в лесном коттеджном поселке. Парковая и игровая зона, магазины, службы сервиса и круглосуточная охрана. Центральные коммуникации с вводом в дом, отопление газовое, канализация, электричество. 3 сотки, ИЖС назначение, есть электричество, водоснабжение, газ, канализация. Цена предложения 4 350 000 рублей.

Аналог 4. Дмитровское ш., 40 км. от МКАД Батюшково.

Участок 15 соток с ландшафтным дизайном правильной формы, большая красивая беседка для отдыха. Выгодное месторасположение с непосредственным выходом к воде в пределах 7-ми минут пешком по хвойному лесу к каналу им. Москвы и заливу. Дом построен из блоков, обложенных кирпичом. Два этажа, общей площадью 160 кв. м. Гараж 25 кв. м. Полноценный оборудованный подвал.

Коммуникации: электричество, канализация (септик), водоснабжение (централизованная скважина), бойлер для горячей воды на 200л., отопление (дизельное и электрическое). В перспективе – газ, уже подведенный к поселку, оформляется документация. Цена предложения 9 990 000 рублей.

 

№ п/п

Характеристики (элементы сравнения)

Оцениваемый объект

Аналог №1

Аналог №2

Аналог №3

Аналог №4

1

Объект

Жилой дом по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье, уч. 77

Жилой дом по адресу: КП "Ульянки - Вилладж" в 37 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

Жилой дом по адресу: Дмитровский район, КП Екатерининское Подворье

Жилой дом по адресу: ш. Дмитровское, 35 км, д. Пески

Жилой дом по адресу: Дмитровское ш., 40 км. от МКАД Батюшково

2

Цена предложения, руб.

 

2 950 000

4 800 000

4 350 000

9 990 000

3

Поправка на уторговывание, %

 

4

4

4

4

4

Цена предложения с учетом
поправки на уторговывание, руб.

 

2 832 000

4 608 000

4 176 000

9 590 400

5

Площадь земельного участка, сотка

15

12

15

3

15

6

Рыночная стоимость 1 сотку земли, руб.

32 622

 

 

 

 

7

Корректировка на расположение в о.к.п.

 

0

0

0

0

8

Скорректированная стоимость 1 сот. земли, руб.

 

32 622

32 622

32 622

32 622

9

Рыночная стоимость з/у, руб.

 

391 464

489 330

97 866

489 330

10

Цена предложения аналога за вычетом рыночной стоимости земельного участка, руб.

 

2 440 536

4 118 670

4 078 134

9 101 070

11

Дата предложения

 

Февраль 2017г.

Февраль 2017г.

Февраль 2017г.

Февраль 2017г.

12

Тип дома

2-х этажный, ИЖС

2-х этажный, ДНП

2-х этажный, ДНП

2-х этажный, ИЖС

2-х этажный, ИЖС

13

Материал стен

Газосиликатные блоки с отделкой под имитацию бруса

Газосиликатные блоки

бревно

кирпич

Блоки обложенные кирпичем

14

Характеристика места расположения

КП Екатерининское Подворье

КП "Ульянки - Вилладж"

КП Екатерининское Подворье

с. Пески

д. Ботюшково

15

Общая площадь, кв.м.

188,5

180

175

130

160

16

Класс отделки

Без отделки

Без отделки

С частичной внутренней отделкой

С частичной внутренней отделкой

С внутренней отделкой

17

Коммуникации в доме

Вода, электричество, канализация (септик)

Электричество, нет водоснабжения, есть газ

Канализация, водоснабжение и электричество

Электричество, водоснабжение, газ, канализация

Электричество, канализация (септик), водоснабжение

Корректировки на объект

18

Корректировка на дату предложения, %

 

0

0

0

0

19

Корректировка на место положения, %

 

0

0

-5

-5

20

Корректировка на тип строения, %

 

-5

-5

0

0

21

Корректировка на наличие коммуникаций, %

 

-5

0

0

0

22

Корректировка на материал стен

 

0

-10

-5

0

23

Корректировка на площадь, %

 

0

0

-5

0

24

Корректировка на класс отделки, %

 

0

0

-5

-10

25

Итоговая процентная корректировка, %

 

-10

-15

-20

-15

26

Скорректированная цена, руб/кв.м.

 

2 196 482

3 500 870

3 262 507

7 735 910

27

Удельный вес по кол-ву корректировок

 

0,21

0,21

0,1

0,21

28

Скорректированная цена, руб/кв.м.

 

461 261

735 183

326 251

1 624 541

29

Цена предложения за 1 кв.м. общей площади аналога, руб.

 

2 563

4 201

2 510

10 153

Итого рыночная стоимость, руб./м2

19 427

Итого рыночная стоимость Объекта оценки, руб.

3 661 990

 

 

 

Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

 

Объект оценки

Общая площадь дома, кв. м.

Стоимость 1 кв. м., руб.

Рыночная стоимость дома без з/у, руб.

Рыночная стоимость з/у как незастроенного, руб.

Рыночная стоимость дома вместе с з/у, без хозяйственных построек, руб.

Жилой дом общей площадью 188,5 кв.м. и земельный участок площадью 15 соток, расположенные по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье

188,5

19 427

3 661 990

489 330

4 151 320


Проведенный анализ рынка, а также произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что по состоянию на дату оценки 28.02.2017 г. итоговая цена объекта оценки площадью 188,5 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский р-н, КП Екатерининское Подворье, составляет:

4 151 320 (четыре миллиона сто пятьдесят одна тысяча триста двадцать) рублей.

DSCN8869